השכרת נכס נדל"ן
ישנה חשיבות רבה בעריכת הסכם שכירות נדל"ן - לעתים לא פחות מהסכם רכישת או מכירת נדל"ן - על כך במאמר שכתב עו"ד דקל קרבר.
20/06/2013 | 20:15 | מאת:
עו"ד דקל קרבר
| 
השכרת נכס נדל"ן
דוד השכיר לאבנר את הדירה שלו והצדדים חתמו על הסכם שכירות לשנה. לימים אבנר ביקש להמשיך את השכירות לשנה נוספת, ודוד הביע את הסכמתו לכך בשיחת טלפון, בה סוכם גם המחיר החדש שישולם על ידי אבנר בשנת השכירות השנייה. לאחר שפרץ סכסוך בין הצדדים, פנה דוד לביהמ"ש בבקשה שיפסוק לו את הסעדים המצויים בהסכם הכתוב שבין הצדדים (למשל סעד של פיצוי כספי בגין כל יום של איחור בפינוי המושכר).
מקרה דומה נידון לאחרונה בבית משפט השלום בפתח-תקווה, אשר פסק כי משעה שהצדדים סיכמו בעל פה על תקופת שכירות נוספת ודמי שכירות חדשים, אזי נכרת הסכם חדש בין הצדדים ומשכך ההסכם המקורי, לרבות הסעדים שבו, אינו תקף יותר.
דוד יכול היה למנוע את המצב אליו נקלע לו היה עורך הסכם שכירות ובו הנחיות ברורות לגבי האפשרות של הארכת השכירות בשנה נוספת (תקופת אופציה).
אנשים רבים המשכירים נכס נדל"ן, מסתפקים בשימוש בהסכם שכירות סטנדרטי שהורידו מהאינטרנט, תוך ביצוע התאמות בסיסיות לנכס שלהם, וזאת מבלי להיוועץ בעו"ד הבקי בתחום.
התנהלות שכזו עלולה להוביל למפח נפש ולגבות מהמשכיר הפסד כספי ניכר ועגמת נפש רבה.
השכרת נכס הנמצא בבעלותכם, הוא בעצם מתן אפשרות לאדם זר להשתמש בנכס שלכם, מבלי שאתם יודעים בוודאות מה מתרחש בנכס ומבלי שאתם יודעים באיזה מצב הנכס יוחזר אליכם בתום תקופת השכירות. כאשר מדובר על נכס נדל"ן, אזי מדובר בנכס ששוויו עולה לרוב על מיליון ₪, ולעתים אף הרבה מעבר לכך.
על מנת להגן על האינטרסים שלכם בנכס, ועל מנת להימנע מבעיות מול השוכרים בעתיד, רצוי מאוד לחתום על הסכם שכירות המותאם ספציפית לדרישות שלכם ואשר יגן על האינטרסים החשובים לכם.
הסכם שכירות המנוסח על-ידי עו"ד מתייחס ספציפית לנתונים של הנכס המושכר. עוה"ד יקפיד שההסכם יגן על המשכיר, הן בפן המעשי והן בפן המשפטי. כך למשל, בפן המעשי חשוב מאוד לכלול סעיף שיאפשר לבעל הנכס להראות את הנכס לשוכרים אופציונאליים לקראת תום תקופת השכירות, וכן חשוב לכלול סעיפים הדנים במצב בו על השוכרים להשיב את הנכס לבעליו. כך גם בפן המשפטי, יש לכלול בהסכם השכירות סעיפים אשר יפעלו לטובת בעל הנכס במקרה של סכסוך משפטי שיפרוץ בין הצדדים. סעיף חשוב ביותר בהסכם שכירות, ואשר רבים נוטים לוותר עליו או לזלזל בו הוא סעיף הביטחונות אשר מטרתו להבטיח את קיום תנאי החוזה על-ידי השוכרים ולמנוע למשכיר מפח נפש כלכלי.
לסיכום – משכיר הנותן רשות לשוכר להשתמש בנכס שלו – מעמיד לרשותו נכס שעלותו הכספית רבה מאוד. מבחינת השוכר מדובר בעסקה של כמה עשרות אלפי ₪. מבחינת המשכיר לעומת זאת, מדובר בעסקה שבסיסה הוא המקום שכל הונו מושקע בו – נכס הנדל"ן שלו. החשיבות אפוא של שמירת מלוא זכויותיו ברורה וחד משמעית.
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין
